Quando si parla di acquistare casa, l’immaginario comune si concentra subito sulla compravendita. Ma esiste un’alternativa meno conosciuta che, negli ultimi anni, sta avendo un ruolo crescente: la donazione di immobili. Spesso scelta da genitori che vogliono garantire ai figli un futuro più stabile, questa pratica porta con sé implicazioni giuridiche e fiscali precise. Un aspetto che chi vive nelle grandi città nota spesso riguarda proprio la serenità di avere una casa già intestata in famiglia, ma non sempre è chiaro come funziona realmente questa procedura, quali sono gli oneri e le novità introdotte negli ultimi tempi.
Fino a qualche tempo fa, chi comprava un immobile ottenuto tramite donazione correva il rischio di doverlo restituire a causa di contestazioni da parte degli eredi legittimari. Oggi, grazie a una riforma contenuta nel Decreto Semplificazioni, alcuni rischi sono stati limitati, cambiando il modo in cui circolano gli immobili donati. Nel dettaglio, è importante capire cosa significa donare un bene, quali garanzie e limiti comporta, e quali costi bisogna mettere in conto, soprattutto alla luce delle nuove regole in vigore in diverse regioni italiane.
Come funziona la donazione di un immobile e quali sono le novità
La donazione è definita come un atto con cui una persona, detta donante, trasferisce gratuitamente un bene o un diritto ad un’altra, il donatario. Può riguardare immobili, somme di denaro, aziende o altri beni. Nel caso degli immobili, la legge impone una procedura rigida: la donazione deve essere stipulata con atto pubblico davanti a un notaio e alla presenza di almeno due testimoni. Un dettaglio che molti sottovalutano, ma che garantisce certezza giuridica all’operazione.
Non tutti possono donare: la capacità di disporre liberamente dei propri beni è condizione essenziale, dunque minori o persone con limitazioni legali non possono farlo. Quando la donazione viene fatta agli eredi diretti, si considera un anticipo sull’eredità, condizione che in passato permetteva agli altri eredi legittimi di contestare l’atto attraverso l’azione di riduzione. Questa azione poteva portare anche alla restituzione del bene, creando incertezza per i nuovi proprietari o acquirenti.
Nel corso degli ultimi anni, con il Ddl Semplificazioni, è stato eliminato questo rischio per chi acquista un immobile da un donatario. Ora, gli eredi legittimari non possono più chiedere la restituzione diretta del bene all’acquirente, ma solo un risarcimento economico al donatario. Questo cambiamento ha effetti rilevanti sul mercato immobiliare, proteggendo chi investe in immobili provenienti da donazioni e facilitandone la circolazione.
Tasse, obblighi e altri costi da considerare nella donazione
Chi riceve un immobile in donazione deve tenere conto di una serie di obblighi fiscali non sempre evidenti. Il maggior carico riguarda l’imposta di donazione, che varia a seconda del grado di parentela tra donante e donatario. Per esempio, per il coniuge o i figli è prevista una franchigia di 1 milione di euro, oltre la quale si applicano aliquote specifiche. Questo dettaglio è fondamentale per chi affronta la donazione con obiettivi patrimoniali, poiché incide sul costo finale.
Oltre all’imposta di donazione, vanno considerate anche le imposte di registro, catastale e ipotecaria. Nel caso in cui l’immobile non rientri nelle categorie di lusso (A1, A8, A9) e si vogliano applicare agevolazioni “prima casa”, le imposte catastali e di trascrizione sono fisse a 200 euro ciascuna. Il donatario deve inoltre impegnarsi a stabilire la residenza nell’immobile entro 18 mesi o a svolgere un’attività nel comune di ubicazione.
Un aspetto che sfugge a chi vive in città riguarda la gestione dell’IMU: questa tassa graverà sul donatario dalla data della donazione se riceve la proprietà o l’usufrutto. Se invece viene donata solo la nuda proprietà mantenendo il diritto di usufrutto al donante, l’IMU resta a carico del donante. Questi dettagli spesso si riflettono nella gestione pratica della proprietà e nelle spese annue correlate.
Un rischio in meno per chi compra immobili ricevuti in donazione
Chi compra casa sa bene che ogni rischio di rivendicazioni legali pesa sul prezzo e sulla tranquillità. Il cambiamento nella legge sulla circolazione degli immobili derivati da donazione ha precise ricadute pratiche. Se l’acquirente trascrive l’atto nei registri prima che inizi un’azione di riduzione, godrà di piena tutela, evitando contestazioni future. Questo rappresenta un passo significativo per la sicurezza negli scambi immobiliari, soprattutto in regioni dove il patrimonio famigliare si tramanda spesso con questi strumenti.
Nel corso dell’anno, più di qualche agente immobiliare e notaio in diverse città italiane ha notato una maggiore propensione a scegliere la donazione per trasferire beni soprattutto all’interno del nucleo familiare. Questo fenomeno, favorito dalle semplificazioni normative, apre anche a riflessioni sul possibile effetto sui prezzi degli immobili oggetto di donazione, in quanto una maggiore certezza giuridica può rendere più fluido il mercato.
Il ruolo del notaio resta centrale nella gestione di ogni passaggio. Oltre a redigere e registrare l’atto, controlla le dichiarazioni sul rispetto dei requisiti per le agevolazioni, un passaggio che evita fraintendimenti e sanzioni future. Una nuova tendenza che molti italiani stanno osservando, soprattutto chi vuole gestire il passaggio generazionale senza complicazioni eccessive.