In Italia, chi decide di intervenire sulla propria casa deve fare i conti con un sistema di bonus edilizi che nel tempo si è fatto sempre più complesso e articolato. Anche per il 2026 il quadro normativo resta sostanzialmente confermato rispetto al 2025, con alcune modifiche importanti che riguardano soprattutto le aliquote di detrazione e l’ambito di applicazione delle agevolazioni fiscali. Il passaggio più significativo riguarda lo spostamento di un anno del cosiddetto “decalage”, cioè la riduzione progressiva delle percentuali di detrazione per lavori di ristrutturazione, efficientamento energetico e miglioramento sismico. La Legge di Bilancio 2026 dunque conferma il meccanismo sulle detrazioni divise in dieci anni con aliquote al 36% nel biennio 2025-2026 e una discesa al 30% dal 2027 in poi. Questo vale per i bonus come il Ristrutturazione, l’Ecobonus e il Sismabonus, con una maggiorazione che arriva fino al 50% qualora si tratti di abitazioni principali nel periodo 2025-2026, e al 36% per il 2027.
Va notato che, dopo la definitiva approvazione della legge, resta fermo lo stop alle agevolazioni legate al Superbonus, ormai fuori gioco per quasi tutte le casistiche a partire dal 2026, fatta eccezione per interventi post-sisma specifici. Al contempo, continua la validità del Bonus Mobili per il 2026, mentre il destino del Bonus Barriere Architettoniche, che copre interventi come l’installazione di ascensori o rampe di accesso, rimane incerto e in fase di discussione. Un altro punto chiave riguarda le caldaie a condensazione alimentate esclusivamente con combustibili fossili: non sono più ammesse alle detrazioni, salvo che facciano parte di sistemi ibridi che combinano caldaie e pompe di calore. Un aspetto che molti sottovalutano, considerando i recenti orientamenti verso la sostenibilità energetica. Infine, il 2026 si può definire come l’anno del Conto Termico 3.0, una versione aggiornata degli incentivi per l’efficientamento energetico e la produzione di energia da fonti rinnovabili, in vigore dal dicembre 2025 e destinata a prendere sempre più piede.
Il punto sui principali bonus edilizi e le novità del 2026
I bonus edilizi attivi comprendono diverse tipologie di agevolazioni fiscali che accompagnano chi decide di ristrutturare la propria casa, migliorare la sicurezza sismica o l’efficienza energetica. Il Bonus Ristrutturazione resta uno degli strumenti principali, coprendo lavori di recupero sia su singole unità immobiliari sia su parti comuni di condomini, con un massimale di spesa fissato a 96.000 euro. Per il biennio 2025-2026 la detrazione è al 36% o maggiorata al 50% sulle abitazioni principali, mentre si riduce al 30% o 36% dal 2027.
L’Ecobonus si conferma come incentivo chiave per interventi di efficientamento, compresi cappotto termico, pompe di calore e altri impianti a fonte rinnovabile, con soglie di spesa variabili secondo il tipo di lavoro. Anche il Sismabonus mantiene il suo ruolo per migliorare la sicurezza degli edifici, coprendo interventi antisismici e ritocchi strutturali importanti. Tra le novità minori ma non trascurabili, vi sono il Sismabonus Acquisti, che riguarda la detrazione per edifici ricostruiti da imprese in zone sismiche, e il Bonus Acquisto Immobili Ristrutturati, con condizioni precise su tempi e caratteristiche dell’immobile acquistato dopo i lavori.
Il Superbonus 110%, ormai quasi del tutto cessato, rimane in vigore per alcune ricostruzioni post-sisma 2016 riguardanti aree specifiche del Centro Italia, e solo con detrazione diretta, senza possibilità di cessione del credito o sconto in fattura in caso di domande presentate entro marzo 2024. Un dettaglio che sfugge a chi non segue da vicino gli aggiornamenti per la casa. Resta da monitorare inoltre lo sviluppo delle agevolazioni sulle barriere architettoniche, particolarmente importanti in diverse città italiane, dove accessibilità e inclusione stanno diventando temi centrali. Il discorso sulle caldaie evidenzia un’attenzione crescente verso soluzioni più pulite, con esclusione netta di quelle solo a gas fossile ma apertura agli ibridi, conformi alle indicazioni dettate dalla normativa e da alcune direttive europee.
Bonus edilizi, abitazione principale e limiti alle detrazioni
Un aspetto che spesso crea confusione è il funzionamento della maggiorazione del 50% delle detrazioni per le spese relative all’abitazione principale. La legge precisa che questa maggiorazione è riservata solo a chi detiene un diritto reale sull’immobile, come la proprietà, la nuda proprietà, l’usufrutto o il diritto di abitazione. Inoltre, per ottenere la maggiorazione la casa deve essere destinata a dimora abituale—un concetto definito da norme precise che collegano la detrazione alla reale residenza anagrafica e alla permanenza stabile nell’immobile. Anche se in alcuni casi il familiare convivente abita nell’abitazione, la maggiorazione non si applica se questo non risulta titolare di un diritto reale sull’immobile.
Un dettaglio che spesso sfugge riguarda il momento in cui il diritto e la destinazione dell’immobile devono essere accertati: si verifica all’inizio dei lavori o al momento del sostenimento della spesa; in caso di cambiamenti durante i lavori, l’abitazione deve risultare principale al termine degli interventi. Lo stesso vale per le pertinenze come i box o i posti auto, la cui detrazione è legata all’immobile di riferimento. Per gli interventi sulle parti comuni dei condomini, invece, la maggiorazione si applica solo sulla quota di spesa relativa all’unità immobiliare adibita ad abitazione principale del condomino.
Dal 2025 è entrato in vigore un nuovo limite globale al plafond delle spese detraibili per chi supera un reddito di 75.000 euro annui. Questa norma impone un tetto massimo sulle spese complessivamente detraibili per ristrutturazioni, istruzione e contributi previdenziali, calcolato anche sulla base del numero di figli fiscalmente a carico. Ciò significa che per molti contribuenti con redditi elevati, il rischio è di dover selezionare attentamente quali spese portare in detrazione, per non superare il nuovo limite. L’aspetto più delicato riguarda la modalità di calcolo di questo plafond, che tiene conto anche dei redditi esclusi dalla base imponibile come quelli dei fabbricati principali, e l’applicazione dei coefficienti legati alla composizione del nucleo familiare.
In alcune situazioni con redditi superiori a 100.000 euro, la detrazione sulla ristrutturazione può subire un taglio significativo. Gli esempi concreti mostrano come varia la detrazione in base alle spese sostenute e alla loro quota ammessa, un meccanismo che sta già spingendo a una pianificazione più consapevole dei lavori. Un fenomeno che in molti italiani stanno già osservando nelle città dove la spesa per l’abitazione è un investimento rilevante e condiziona le decisioni anche sull’efficientamento energetico.